随着社会经济的发展，我国产生了商品房预售制度，相应地发展了新型担保方式-“预购商品房抵押权预告登记”。

法妞网友咨询：

预售商品房抵押的效力如何？

(资料图片仅供参考)

韩琳律师解答：

商品房预售合同是买卖合同，房屋竣工交付前的所有权人是房地产开发企业，所有权人对自己的财产有完全的自主权，房地产开发企业当然可以用在建的房屋进行抵押。

但此时，如果预售方已经通过签订预售合同将房屋预售给购买方，购买方依据预售合同享有针对特定对象的一种请求权和获得将来利益的期待权，在性质上属于债权。而预售方将待售房屋抵押后，抵押人获取的抵押权则是一种物权。

如果预售方不能如期与抵押权人结清债务，依据物权优于债权的原理，抵押权人特优先对房屋行使抵押权，这对购买方是极为不利的。因此对已经预售的商品房再抵押应属无效。

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韩琳律师补充：

根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进不动产登记之起三个内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并现实的抵押权，是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。最高院民一庭在《民事审判指导与参考》第65辑刊登的指导性案例《预购商品房抵押的预告登记是否产生抵押权效力》指出：预购商品房抵押的预告登记不产生抵押权效力。

韩琳律师结语：

购买方以预售商品房设立抵押，应当同时具备以下条件，抵押行为方可有效：

1、抵押人是预售商品房的购房人。购房人购买在建的商品房后，对所预购商品房享有所有权之期待权，购房人以预售的商品房作为抵押，是对其享有的权利进行的处分。

2、购房人与预售人签订了《商品房预售合同》，按合同约定支付了到期购房款，抵押时要提供付款凭证。

3、商品房预售合同须为有效合同。预售商品房抵押是以预购的商品房作为抵押标的，要使抵押行为有效，预售人与购买人之间的预售关系合法有效是重要前提。若预售行为违法无效，建立在此基础上的抵押行为必然无效。

4、预售商品房抵押须办理抵押登记。《担保法》规定，当事人以房地产抵押时，应当向县级以上人民政府规定的部门办理抵押登记，抵押合同自登记之日生效。