日常生活中，贷款买房的人占到了绝大多数，房主未经银行的同意，出售存在抵押权的房屋，即所谓“先抵后卖”的现象很普遍。根据我国法律规定，在抵押权存续期间，抵押人要想处分抵押财产，须事先征得抵押权人的同意。那么，未经抵押权人同意，转让抵押房屋的买卖合同有效吗？

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网友咨询：

未经抵押权人同意，转让抵押房屋的买卖合同有效吗？

四川恪诚律师事务所周烈莲律师解答：

根据《物权法》第十五条确立的不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，物权转让的结果不成就，并不必然导致物权转让的原因行为即债权合同无效。因此，《物权法》第一百九十一条关于抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产的规定，只是限制抵押财产物权变动的强制性规定，其效力并不及于作为原因行为的债权合同。

也就是说，在抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押物的，不影响房屋买卖合同的效力。即使是未经抵押权人同意转让抵押房屋，只要房屋买卖合同符合合同的构成要件且不存在合同无效的事由，也不影响房屋买卖合同的效力，此合同就是有效的。

买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的，抵押权人应当协助办理抵押注销登记，出卖人应当在抵押权消灭后履行为买受人办理房屋所有权转移登记手续。所以，出卖人未经抵押权人的同意转让抵押房屋的，合同有效。

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周烈莲律师解析：

根据《物权法》第一百九十一条的规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

《物权法》第一百九十一条第二款规定中的“不得转让抵押财产”，应仅指不能发生抵押物的物权变动效果，但不影响抵押物转让合同的效力。合同作为不动产物权变动的原因，其效力应依据合同法来判断，而不能通过合同是否履行即不动产是否已经办理物权登记为标准进行判断。

从实践中看，买卖双方在签订合同时对于抵押物是否设定有抵押权是清楚的，并事先作出适当安排。一个正常的买受人不可能支付全价购买抵押物，而是获得了折扣利益，这样就达成了买卖双方的利益平衡。如果双方严格依据合同约定履行，合同是能够继续履行的，当事人主张合同无效多是因价格波动利益驱动所致。认定合同无效无疑会纵容违约一方，守约一方的合法权益得不到保护，破坏合同自由和诚实信用原则。